住宅ローン控除計算機

住宅ローン控除の仕組みと計算方法

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、住宅ローンを利用してマイホームを購入した方が、年末のローン残高に応じて所得税と住民税の一部を控除できる制度です。このツールでは借入額・金利・年収・物件タイプを入力することで、13年間（または10年間）の控除額を年ごとにシミュレーションできます。

2025年改正のポイント

2024年の税制改正で、控除率は従来の1.0%から0.7%に引き下げられました。一方、新築住宅の控除期間は10年間から13年間に延長されています。借入限度額は物件タイプによって異なり、一般の新築住宅は3,500万円、ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）や長期優良住宅は4,500万円、中古住宅は2,000万円が上限です。

控除額の計算方法

控除額は「年末ローン残高（借入限度額が上限）× 0.7%」で算出されます。まず所得税から控除され、所得税で控除しきれない分は住民税からも控除されます。ただし、住民税からの控除は年間136,500円が上限です。例えば年収500万円の場合、所得税は約14万円、住民税は約24万円程度であるため、控除額が所得税を超えた場合は住民税からも控除を受けられます。

控除を受けるための条件

住宅ローン控除を受けるには、ローン返済期間10年以上、床面積50平方メートル以上（新築は40平方メートル以上の特例あり）、合計所得金額2,000万円以下、取得後6ヶ月以内に居住開始などの条件を満たす必要があります。初年度は確定申告が必要ですが、2年目以降は会社員であれば年末調整で控除を受けられます。

具体的なシミュレーション例

例えば、新築住宅・借入額4,000万円・金利0.5%・35年ローン・年収500万円の場合、初年度の控除額は約27.6万円（所得税約14万円+住民税約13.6万円）、13年間の控除総額は約320万円になります。年収が高いほど所得税額が大きくなるため、控除をフル活用できる傾向があります。

注意点

このツールでは簡易的な所得税・住民税の概算をもとに控除額を計算しています。実際の控除額は各種所得控除（配偶者控除、医療費控除など）の影響を受けるため、正確な金額は税理士や税務署にご確認ください。また、ふるさと納税との併用では控除枠に影響が出る場合があります。