不動産投資利回り計算機
表面/実質利回り・ROIを計算
物件情報
満室時の月額家賃。空室率は別途設定
年間で空室になる割合の目安。都心5%、郊外10-20%
ローン条件
投資用ローンは住宅ローンより高め。1.5-3.0%が一般的
表面利回り
4.80%
click to copy実質利回り
3.33%
click to copyROI
1.88%
click to copy年間キャッシュフロー
163,256円
月 13,604円
click to copy自己資金
6,000,000円
click to copy借入額
24,000,000円
click to copy月々ローン返済
77,061円
click to copy購入諸経費(9%)
2,700,000円
click to copy収支内訳
10年キャッシュフロー表
| 年 | 家賃収入 | 経費 | ローン返済 | 手残り | 累計 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1年目 | 1,368,000 | 280,000 | 924,743 | 163,257 | 163,257 |
| 2年目 | 1,368,000 | 280,000 | 924,743 | 163,257 | 326,514 |
| 3年目 | 1,368,000 | 280,000 | 924,743 | 163,257 | 489,771 |
| 4年目 | 1,368,000 | 280,000 | 924,743 | 163,257 | 653,027 |
| 5年目 | 1,368,000 | 280,000 | 924,743 | 163,257 | 816,284 |
| 6年目 | 1,368,000 | 280,000 | 924,743 | 163,257 | 979,541 |
| 7年目 | 1,368,000 | 280,000 | 924,743 | 163,257 | 1,142,798 |
| 8年目 | 1,368,000 | 280,000 | 924,743 | 163,257 | 1,306,055 |
| 9年目 | 1,368,000 | 280,000 | 924,743 | 163,257 | 1,469,312 |
| 10年目 | 1,368,000 | 280,000 | 924,743 | 163,257 | 1,632,568 |
不動産投資利回りの計算方法
不動産投資の収益性を判断するうえで、利回りは最も重要な指標です。このツールでは物件価格・家賃収入・各種経費・ローン条件を入力して、表面利回り・実質利回り・ROI（投資収益率）を算出し、10年間のキャッシュフロー表も確認できます。
表面利回りと実質利回りの違い
表面利回り（グロス利回り）は「年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100」で計算されるシンプルな指標です。物件情報サイトに掲載される利回りはほとんどがこの表面利回りです。一方、実質利回り（ネット利回り）は「(年間家賃収入 - 年間経費) ÷ (物件価格 + 購入諸経費) × 100」で計算され、管理費・修繕積立金・固定資産税・空室損失などの実際の経費を反映した、より現実的な指標です。投資判断には実質利回りを重視しましょう。
ROI（投資収益率）とレバレッジ効果
ROIは「年間純利益 ÷ 自己資金 × 100」で計算され、自己資金に対するリターンを示します。ローンを利用するとレバレッジ効果が働き、物件の利回りが低くても自己資金に対するROIは高くなる場合があります。例えば、自己資金20%・ローン80%で物件を購入した場合、実質利回りが3%でもROIは10%を超えることがあります。ただし、逆に損失も拡大するリスクがある点に注意が必要です。
利回りの目安
不動産投資の利回り目安は立地と物件タイプによって大きく異なります。都心のワンルームマンションは表面利回り4〜5%、郊外の一棟アパートは8〜12%程度が一般的です。実質利回りは表面利回りから1.5〜2.5%程度低くなることが多く、実質利回り3%以上を一つの投資判断基準とする考え方もあります。
具体的なシミュレーション例
例えば、物件価格3,000万円・月額家賃12万円・年間経費28万円（管理費12万円+修繕積立金6万円+固定資産税10万円）・空室率5%・自己資金20%（600万円）・ローン金利1.8%・ローン期間35年の場合、表面利回りは4.80%、実質利回りは3.30%、ROIは6.50%、月々のキャッシュフローは約2.7万円となります。
注意点
このツールでは家賃収入と経費を全期間一定として計算しています。実際には築年数の経過に伴い家賃が下落したり、大規模修繕で一時的に支出が増えたりします。また、物件の売却価格（出口戦略）や所得税・住民税の影響は含まれていません。総合的な投資判断は不動産投資の専門家にご相談ください。